Spekulationssteuer und Immobilien

Willkommen bei Spekulationssteuer und Immobilien

Die Spekulationsfrist bei Immobilien wird ab 2009 nicht durch die Abgeltungssteuer ersetzt. Es verbleibt also bei den bisherigen Spekulationsbesteuerung:

Die Spekulationsfrist bei privaten  und nicht selbst genutzten Immobilien hat sich 1999 von 2 auf 10 Jahre verlängert. Die Verlängerung der Spekulationsfrist auf 10 Jahre ist wahrscheinlich verfassungswidrig. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat ernstliche Zweifel, ob die rückwirkende Verlängerung der Spekulationsfrist für Grundstücke von zwei auf zehn Jahre verfassungsgemäß ist. Vor Änderung von § 23 Abs. 1 Satz 1 EStG zum 1.1.1999 betrug die Spekulationsfrist 2 Jahre. Mit der zum 1.1.1999 eingeführten Regelung ist diese Spekulationsfrist für Grundstücke von 2 auf zehn Jahre verlängert worden. Verkäufe von Grundstücken, die innerhalb der neuen Spekulationsfrist von 10 Jahren angeschafft wurden, können somit rückwirkend zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgeschäft werden, auch wenn sie vorher außerhalb der früheren Spekulationsfrist von zwei Jahren steuerfrei waren. Der BFH hatte in einem Aussetzungsverfahren schwerwiegende verfassungsrechtliche Zweifel an dieser Neuregelung gesehen und setzte mit einem Beschluss den Vollzug des Einkommensteuerbescheids aus. Die Neuregelung greife in das das verfassungsrechtlich geschützte Vertrauen der Steuerpflichtigen ein, weil Anschaffungsvorgänge in die Regelung einbezogen werden, für die die bisherige 2jährige Spekulationsfrist bereits vor dem 1.1.1999 abgelaufen war und damit nach alter Rechtslage steuerunschädlich geblieben wären.

Für die Fristberechnung ist der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäfts maßgeblich. Das ist in der Regel der Abschluss des Kaufvertrags. Die Freigrenze von 512 EURO dürfte bei Immobilien eine untergeordnete Rolle spielen. Seit 1999 können Verluste eines Jahres in das vorangegangene und die folgenden Jahre rück- bzw. vorgetragen werden. Spekulationsverluste aus der Zeit vor 1999 werden nicht berücksichtigt.

Der Spekulationssteuer ist bei Immobilien nicht nur die Differenz zwischen Anschaffungskosten und Veräußerungspreis. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich gem. § 23 Abs. 4 S. 1 EStG wie folgt:

	Veräußerungspreis
-	Anschaffungskosten
=	Gewinn/ Verlust
+ -	Abschreibung (AfA) Veräußerungskosten
=	Spekulationsgewinn

Die in Anspruch genommene AfA (Absetzungen für Abnutzung) und Sonderabschreibungen (z. B. auf Denkmalschutz-Immobilien) werden dem Gewinn wieder hinzu gezählt. Damit wird die Frage der Spekulationssteuer besonders wichtig.

Tipp: Spekulationssteuer kann auch bei Eigentumsübertragungen in Rahmen einer Ehescheidung entstehen.

Die Höhe des Spekulationsgewinns und damit die Spekulationssteuer hängt oftmals von der Immobilienbewertung ab, z. B. Einlage oder Entnahme. Darum sollte für die Spekulationssteuer ein Wertgutachten zur Dokumentation für das Finanzamt erstellt werden. Weitere Informationen finden Sie unter Grundbesitzbewertung. Auch bei der Erbschaftssteuer kann die Bewertung einen erheblichen Einfluss auf die Besteuerung haben. Hier finden Sie weitere Informationen zum Thema Immobiliensteuerrecht. Zum Thema Spekulationssteuer und Immobilien erhalten Sie hier professionelle Steuerberatung.

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